Heredé una propiedad con mis hermanos y no quieren vender: cuáles son mis opciones

Sucesiones y Copropiedad

Es una de las situaciones más comunes después de una herencia: tus papás dejaron una casa o un departamento, ahora es de todos los hermanos y uno o varios no quieren vender, ni comprar, ni rentar. Mientras tanto, el inmueble se deteriora, alguien lo ocupa sin pagar nada o simplemente nadie decide. La buena noticia es que la ley en la Ciudad de México no te obliga a quedarte atrapado. Aquí te explicamos tus opciones, sin tecnicismos.

1. ¿Me pueden obligar a seguir siendo dueño junto con mis hermanos?

No. En la Ciudad de México nadie está obligado a permanecer como copropietario de forma indefinida, ni siquiera cuando la herencia viene de un testamento que pida mantener los bienes juntos. Cualquiera de los herederos puede pedir que la propiedad se divida o se venda.

La excepción es que todos acuerden expresamente mantenerla sin dividir por un tiempo; si entre los herederos hay menores de edad, ese acuerdo debe aprobarlo un juez.

2. ¿La herencia ya está a nombre de nosotros o falta algo?

Antes de decidir qué hacer con la casa, revisa en qué etapa está. Hay dos escenarios muy distintos:

• La sucesión no se ha tramitado o no ha terminado. Los herederos tienen derecho sobre la herencia como un patrimonio común, pero todavía no hay un reparto. Aquí el albacea, una vez aprobados el inventario y las cuentas, debe hacer la partición, es decir, el reparto de los bienes.
• La casa ya se escrituró a nombre de todos los hermanos. Ya no es una herencia pendiente: es una copropiedad, y cada hermano es dueño de un porcentaje (por ejemplo, 25% si son cuatro).

Si aún no han hecho el trámite, te sugerimos leer primero herencia sin testamento en CDMX: quién hereda y cómo se tramita.

3. ¿Qué opciones tengo si mis hermanos no quieren vender?

Tienes, en términos generales, cuatro caminos. Conviene intentarlos en este orden:

• Negociar un acuerdo. Vender a un tercero y repartir el dinero, o que un hermano se quede con la casa y les pague a los demás su parte. Es la opción más rápida y barata.
• Que uno compre la parte de los otros. Si a ti te interesa quedarte con el inmueble, puedes ofrecer comprar los porcentajes de tus hermanos.
• Vender solo tu parte. Puedes vender tu porcentaje, pero antes debes respetar el derecho de preferencia de tus hermanos (lo explicamos abajo).
• Pedir la división ante un juez. Si no hay acuerdo, el juez puede ordenar que el bien se divida o, si no se puede dividir, que se venda y se reparta el precio.

4. ¿Puedo vender mi parte sin permiso de mis hermanos?

Sí, pero primero tienes que ofrecérsela a ellos. La ley les da a los copropietarios (y a los coherederos) el llamado derecho del tanto: si ya tienes un comprador, debes avisar a tus hermanos las condiciones de la venta para que, si quieren, compren ellos en esas mismas condiciones.

• El aviso debe hacerse de forma formal: ante notario o por medio del juez (en el caso de derechos hereditarios, también se permite ante dos testigos).
• Tus hermanos tienen ocho días para decidir. Si no responden en ese plazo, pierden ese derecho.
• Si vendes sin avisarles, la venta puede quedarse sin efecto.
• Si varios hermanos quieren comprar, tiene preferencia el que tenga la parte más grande; si son iguales, se decide por sorteo, salvo que acuerden otra cosa.

En la práctica, pocas personas compran un porcentaje de una casa compartida, así que esta opción suele funcionar mejor como herramienta para negociar.

5. ¿Cómo funciona el juicio para dividir o vender la casa?

Cuando no hay acuerdo, cualquiera de los dueños puede pedirle a un juez que termine con la copropiedad. El razonamiento es sencillo:

• Si el inmueble se puede dividir cómodamente (por ejemplo, un terreno grande o un edificio con departamentos independientes), se reparte físicamente.
• Si no se puede dividir, como pasa con casi cualquier casa o departamento, y los hermanos no acuerdan que se quede con ella uno de ellos, se vende y el dinero se reparte según el porcentaje de cada quien.

Es un camino más largo que un acuerdo, pero tiene una ventaja importante: ya no depende de que tus hermanos quieran. Muchas veces, el solo hecho de iniciarlo hace que la negociación avance.

6. ¿Y si uno de mis hermanos vive en la casa y no paga nada?

Cada copropietario puede usar el inmueble, pero sin perjudicar a los demás ni impedirles usarlo según su derecho. Si un hermano ocupa la casa en exclusiva, la renta o la usa como si fuera solo suya, eso puede reclamarse. Cómo y qué conviene reclamar depende de cada caso, por eso es importante revisarlo con documentos.

7. Errores que complican el problema

• Dejar pasar años sin terminar la sucesión: los herederos cambian, aparecen nuevos interesados y todo se vuelve más difícil.
• Vender “de palabra” o con un contrato privado tu parte sin avisar formalmente a tus hermanos.
• Dejar de pagar predial y agua porque “no es solo mía”: las deudas sí afectan al inmueble.
• Pelear sin tener claro qué porcentaje le corresponde a cada uno.

Preguntas frecuentes

¿Necesito que todos mis hermanos firmen para vender la casa completa?
Sí. Para vender el inmueble completo de forma voluntaria se necesita la firma de todos. Si alguno se niega, la alternativa es pedir la división o venta ante un juez.

¿Puedo vender mi parte a un desconocido?
Sí, siempre que antes avises formalmente a tus hermanos y les des la oportunidad de comprarla en las mismas condiciones.

¿Cuánto tiempo tienen mis hermanos para responder?
Ocho días a partir del aviso formal. Si no responden, pierden ese derecho de preferencia.

¿Qué pasa si el testamento decía que la casa no se vendiera?
Aun así, ningún heredero puede ser obligado a quedarse en copropiedad indefinidamente. Si todavía no tienen testamento en su familia, lee testamento en CDMX: cómo se hace.

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría legal de un abogado sobre tu caso concreto.